Distrato de Imóvel: Multa, Prazo e Devolução de Valores
O distrato de imóvel é o encerramento de um contrato de compra e venda antes da conclusão definitiva do negócio. Dependendo do motivo do cancelamento, das cláusulas contratuais e de quem deu causa ao desfazimento, podem existir multa, retenção de parte dos valores pagos e prazos específicos para restituição.
A análise não deve considerar apenas o percentual previsto no contrato. É necessário verificar o tipo de empreendimento, a existência de patrimônio de afetação, a comissão de corretagem, a utilização do imóvel, o momento da desistência e eventual descumprimento da construtora ou vendedora.
Neste conteúdo, você entenderá como funciona o distrato imobiliário, quais valores podem ser descontados, quando a multa pode ser questionada e quais cuidados devem ser adotados antes da assinatura do instrumento de cancelamento.
O que é distrato de imóvel?
O distrato é o acordo utilizado para encerrar um contrato imobiliário antes do cumprimento integral das obrigações assumidas pelas partes. Ele pode ocorrer por iniciativa do comprador, por acordo entre as partes ou em razão do inadimplemento da construtora, incorporadora ou vendedora.
O documento deve indicar, com clareza, o motivo do encerramento, os valores já pagos, as deduções aplicadas, o montante que será devolvido, o prazo de restituição e a existência de obrigações que continuarão vigentes.
Antes de assinar, é importante conferir se o instrumento apresenta quitação ampla e irrestrita. Uma cláusula dessa natureza pode dificultar uma futura discussão sobre valores cobrados ou retidos indevidamente.
Hipóteses de distrato
O distrato imobiliário pode ser necessário, entre outras situações, quando:
o comprador não consegue prosseguir com o pagamento das parcelas;
há atraso significativo na entrega do imóvel;
ocorre descumprimento contratual pela construtora ou pelo vendedor;
o comprador perde a capacidade financeira;
o imóvel apresenta vícios ou irregularidades;
há rescisão por mútuo acordo entre as partes;
o financiamento é negado pela instituição bancária;
ocorre mudança relevante na situação pessoal do comprador.
Distrato por iniciativa do comprador
Quando o comprador desiste do negócio, é necessário avaliar as cláusulas contratuais e a legislação aplicável, especialmente quanto à:
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possibilidade de rescisão;
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percentual de retenção de valores pela vendedora;
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devolução das parcelas pagas;
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forma e prazo de restituição;
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incidência de multas contratuais.
Distrato por culpa do vendedor ou construtora
Quando o distrato ocorre em razão de inadimplemento do vendedor ou da construtora, como atraso na entrega da obra ou descumprimento contratual, o comprador pode ter direito:
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à devolução integral dos valores pagos;
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à correção monetária;
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à indenização por perdas e danos, conforme o caso;
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à rescisão sem aplicação de multa.
Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018)
O distrato imobiliário é regulado pela Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que estabelece regras específicas para contratos firmados com incorporadoras e loteadoras, prevendo:
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percentuais máximos de retenção;
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prazos para devolução dos valores;
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regras distintas para imóveis na planta e loteamentos;
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direitos do comprador e da vendedora;
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critérios para resolução do contrato.
Essa legislação visa equilibrar a relação entre consumidor e empreendedor imobiliário.