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Distrato Imobiliário


O distrato imobiliário é o instrumento jurídico utilizado para formalizar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, seja por iniciativa do comprador, do vendedor ou por acordo entre as partes. Trata-se da forma legal de encerrar a relação contratual e definir as consequências financeiras e patrimoniais da desistência do negócio.

O distrato pode ocorrer em contratos de imóveis prontos, imóveis financiados ou imóveis adquiridos na planta junto à construtora ou incorporadora.

Hipóteses de distrato

O distrato imobiliário pode ser necessário, entre outras situações, quando:

  • o comprador não consegue prosseguir com o pagamento das parcelas;

  • há atraso significativo na entrega do imóvel;

  • ocorre descumprimento contratual pela construtora ou pelo vendedor;

  • o comprador perde a capacidade financeira;

  • o imóvel apresenta vícios ou irregularidades;

  • há rescisão por mútuo acordo entre as partes;

  • o financiamento é negado pela instituição bancária;

  • ocorre mudança relevante na situação pessoal do comprador.

Cada hipótese exige análise jurídica específica para definição dos direitos e deveres das partes.

Distrato por iniciativa do comprador

Quando o comprador desiste do negócio, é necessário avaliar as cláusulas contratuais e a legislação aplicável, especialmente quanto à:

  • possibilidade de rescisão;

  • percentual de retenção de valores pela vendedora;

  • devolução das parcelas pagas;

  • forma e prazo de restituição;

  • incidência de multas contratuais.

A legislação e a jurisprudência estabelecem limites para a retenção de valores, de modo a evitar cláusulas abusivas e prejuízo excessivo ao consumidor.

Distrato por culpa do vendedor ou construtora

Quando o distrato ocorre em razão de inadimplemento do vendedor ou da construtora, como atraso na entrega da obra ou descumprimento contratual, o comprador pode ter direito:

  • à devolução integral dos valores pagos;

  • à correção monetária;

  • à indenização por perdas e danos, conforme o caso;

  • à rescisão sem aplicação de multa.

A análise contratual e da conduta da vendedora é fundamental para definir a melhor estratégia jurídica.

Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018)

O distrato imobiliário é regulado pela Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que estabelece regras específicas para contratos firmados com incorporadoras e loteadoras, prevendo:

  • percentuais máximos de retenção;

  • prazos para devolução dos valores;

  • regras distintas para imóveis na planta e loteamentos;

  • direitos do comprador e da vendedora;

  • critérios para resolução do contrato.

Essa legislação visa equilibrar a relação entre consumidor e empreendedor imobiliário.